Asunnon arvon anatomia – Osa 3: Hyvä pohjaratkaisu näkyy hinnassa – mutta voiko huonon pohjan korjata?

Asunnon pinta-ala on helppo mitata, mutta huomattavasti vaikeampi kysymys on, kuinka hyvin nuo neliöt toimivat. Kaksi samankokoista asuntoa voi tuntua käytännössä aivan eri kokoiselta. Toisessa tilat liittyvät luontevasti toisiinsa, huoneet ovat oikean kokoisia ja säilytykselle löytyy paikkansa. Toisessa neliöitä saattaa kulua pitkiin käytäviin, hankalasti kalustettaviin tiloihin tai huoneisiin, joiden käyttötarkoitusta on vaikea hahmottaa.

Tällä on merkitystä myös asunnon arvolle. Hyvä pohjaratkaisu ei välttämättä näy asunnon tiedoissa yhtenä erillisenä ominaisuutena, mutta ostaja huomaa sen nopeasti. Asunnossa on helppo liikkua, huonekaluille löytyy luontevat paikat ja koti tuntuu toimivalta jo ensimmäisellä käynnillä.

Pohjaratkaisussa on kuitenkin yksi olennainen ero moniin muihin asunnon arvoon vaikuttaviin tekijöihin. Sijaintia, kerrosta tai ikkunoista avautuvaa näkymää ei voi muuttaa, mutta pohjaratkaisulle voidaan joskus tehdä paljonkin.

Hyvät neliöt ovat arvokkaampia kuin pelkät neliöt

Asunnon koettu koko ei aina kulje käsi kädessä pinta-alan kanssa. Hyvin suunniteltu 85-neliöinen koti voi tuntua huomattavasti toimivammalta kuin sadan neliön asunto, jossa suuri osa tilasta jää vähälle käytölle.

Erityisen paljon tämä korostuu perheasunnoissa. Ostaja ei välttämättä tarvitse mahdollisimman suurta asuntoa, vaan oikean määrän käyttökelpoisia huoneita, riittävästi säilytystilaa ja yhteisiä tiloja, joissa arki toimii. Jos sata neliötä tuottaa vain kaksi kunnollista makuuhuonetta, kun taas hieman pienemmässä asunnossa niitä on kolme ja oleskelutilat ovat silti hyvät, ostajien kiinnostus voi kohdistua aivan eri tavalla.

Myös huoneiden mittasuhteilla on merkitystä. Makuuhuone, johon mahtuu juuri ja juuri sänky, on eri asia kuin huone, jossa on tilaa myös säilytykselle tai työpisteelle. Suuri olohuonekaan ei välttämättä ole erityinen vahvuus, jos sitä on hankala kalustaa kulkureittien, ovien tai ikkunoiden vuoksi.

Hyvä pohja ei siis tarkoita mahdollisimman avointa asuntoa tai mahdollisimman montaa huonetta. Se tarkoittaa sitä, että neliöt palvelevat asumista mahdollisimman hyvin.

Vanha pohjaratkaisu ei aina vastaa tämän päivän asumista

Erityisesti vanhemmissa asunnoissa alkuperäinen huonejako voi olla suunniteltu aivan toisenlaiseen elämäntapaan. Suuri erillinen keittiö, palvelijanhuone, pienet kamarit tai pitkät käytävätilat ovat voineet olla aikanaan täysin luontevia ratkaisuja, mutta nykyinen ostaja saattaa toivoa kodilta jotakin muuta.

Tämä ei tarkoita, että vanhan asunnon pohja pitäisi automaattisesti modernisoida - päinvastoin. Parhaissa vanhoissa asunnoissa juuri alkuperäinen huonejako, pitkät näkymälinjat, pariovet ja selkeä huoneiden sarja ovat osa asunnon arkkitehtonista arvoa.

Siksi ennen seinien purkamista pitäisi ymmärtää, mikä asunnossa on säilyttämisen arvoista.

Hyvä remontti ei lähde ajatuksesta, että vanha on väärin ja uusi parempaa. Lähtökohtana pitäisi olla kysymys siitä, miten asunnon parhaat ominaisuudet voidaan säilyttää samalla, kun sen toimivuutta parannetaan tämän päivän tarpeisiin.

Joskus ongelmallinen pohja onkin mahdollisuus

Tässä kohtaa oma suunnittelutaustani vaikuttaa paljon siihen, miten katson asuntoja. Kun tulen asuntoon, en välttämättä näe huonejärjestystä lopullisena, vaan alan melko nopeasti hahmottaa, mitä tilalle voisi tehdä.

Jos keittiö sijaitsee asunnon kannalta hankalassa paikassa, voisiko sen sijoittaa toisin? Voisiko vanhasta keittiöstä syntyä makuuhuone tai työtila? Onko suuri eteisaula todella tarpeellinen vai voisiko osa siitä palvella muuta asumista? Voisiko kahdesta hankalasta tilasta saada yhden hyvän?

Joskus yhden oven siirtäminen muuttaa huoneen kalustettavuuden kokonaan. Toisinaan tarvitaan huomattavasti suurempi muutos, jotta asunnon todellinen potentiaali saadaan esiin.

Juuri tästä syystä remonttikuntoista asuntoa ei aina kannata arvioida vain nykyisen pohjaratkaisun perusteella. Ostajalle vaikeasti hahmotettava asunto saattaa sisältää paljon käyttämätöntä potentiaalia, joka voidaan hyvällä suunnittelulla tuoda esiin.

Kaikkia seiniä ei voi poistaa

Kun pohjaratkaisun muutokset kasvavat suuremmiksi, pelkkä hyvä tilasuunnitelma ei enää riitä. Seinän poistaminen voi näyttää pohjakuvassa yksinkertaiselta, mutta ensin on tiedettävä, mikä sen tehtävä rakennuksessa on. Jos kyseessä on kantava tai jäykistävä rakenne, muutoksen vaikutukset on selvitettävä ja ratkaisu suunniteltava asianmukaisesti.

Tällaisissa hankkeissa tarvitaan rakennesuunnittelijan osaamista. Hänen tehtävänsä on arvioida rakenteiden toimintaa ja suunnitella tarvittaessa esimerkiksi aukotukset ja niiden vaatimat vahvistukset. Vanhoissa rakennuksissa lähtötiedotkaan eivät aina ole täydellisiä, joten rakenteiden todellinen toteutustapa voi vaatia tarkempia selvityksiä.

Sama periaate koskee muitakin teknisiä ratkaisuja. Asunnon suunnittelussa esteettisesti hyvä idea ei vielä tarkoita, että se olisi teknisesti järkevä, turvallinen tai edes toteuttamiskelpoinen.

Keittiön siirtäminen voi muuttaa koko asunnon, mutta se vaatii suunnittelua

Keittiön paikan muuttaminen on hyvä esimerkki ratkaisusta, jolla voidaan joskus saada pohjaratkaisuun aivan uudenlaista toimivuutta. Jos keittiö voidaan siirtää oleskelutilojen yhteyteen, vanhasta keittiöstä voi parhaimmillaan syntyä kokonainen lisähuone. Asunnon käyttötarkoitus voi tällöin muuttua ostajan näkökulmasta olennaisesti.

Keittiötä ei kuitenkaan voi siirtää mihin tahansa vain siksi, että uusi sijainti näyttää pohjakuvassa hyvältä. Vesi- ja viemärireitit, viemärin vaatimat kallistukset, ilmanvaihto, sähköistys ja mahdolliset rakenteelliset muutokset täytyy ratkaista kokonaisuutena. Tässä vaiheessa tarvitaan usein LVI-suunnittelijaa ja hankkeen laajuudesta riippuen muitakin teknisiä suunnittelijoita.

Jos tekniset ratkaisut joudutaan tekemään väkisin, seurauksena voi olla korkeita lattiarakenteita, suuria kotelointeja tai muita kompromisseja, jotka syövät alkuperäisen suunnitelman hyödyn. Hyvä suunnittelu tarkoittaa myös sitä, että osataan tunnistaa, milloin jokin idea kannattaa jättää toteuttamatta.

Sisustussuunnittelija ei suunnittele vain pintoja

Sisustussuunnittelu mielletään edelleen helposti materiaalien, kalusteiden ja värien valinnaksi, vaikka suuremmissa remonteissa sen tärkein vaihe tapahtuu paljon ennen näitä päätöksiä.

Hyvä tilasuunnittelu alkaa siitä, miten asunnossa eletään. Missä ovat luontevat kulkureitit, kuinka huoneet kalustetaan, mistä luonnonvalo tulee, kuinka paljon säilytystilaa tarvitaan ja miten eri tilat liittyvät toisiinsa? Vasta kun nämä kysymykset on ratkaistu, on mielekästä alkaa puhua pintamateriaaleista.

Erityisesti arvokkaammissa asunnoissa pidän tärkeänä myös rakennuksen arkkitehtuurin ymmärtämistä. Vanhan jugendtalon, 1930-luvun funktionalistisen rakennuksen ja 1960-luvun modernistisen asunnon lähtökohdat ovat hyvin erilaisia. Uuden pohjaratkaisun pitäisi tuntua siltä, että se kuuluu asuntoon eikä siltä, että sen päälle on väkisin rakennettu jonkin hetken trendi.

Parhaimmillaan suunnittelija toimii tässä kokonaisuuden kokoajana. Hän muodostaa toiminnallisen ja visuaalisen suunnan, jonka jälkeen rakennesuunnittelija, LVI-suunnittelija, sähkösuunnittelija ja muut tarvittavat ammattilaiset varmistavat, että ratkaisut voidaan myös toteuttaa turvallisesti ja hyvän rakennustavan mukaisesti.

Taloyhtiö ja luvat kuuluvat suunnitteluun alusta lähtien

Osakehuoneistossa remonttia ei suunnitella vain omien seinien sisällä. Jos muutostyö voi vaikuttaa yhtiön tai toisen osakkaan vastuulla oleviin rakennuksen tai huoneiston osiin tai niiden käyttämiseen, osakkaan on ilmoitettava työstä etukäteen kirjallisesti hallitukselle tai isännöitsijälle. Yhtiöllä on myös oikeus valvoa muutostyötä, ja jos hanke edellyttää viranomaislupaa, asia kulkee asunto-osakeyhtiölain mukaisen menettelyn kautta.

Tämä kannattaa huomioida jo suunnittelun alkuvaiheessa, eikä vasta siinä vaiheessa, kun urakoitsija olisi valmis aloittamaan. Suuremmissa muutoksissa suunnitelmien, teknisten selvitysten ja hyväksyntöjen tekeminen vie aikaa, mutta juuri huolellinen valmistelu vähentää myöhempiä yllätyksiä.

Nostaako pohjaratkaisun muuttaminen aina asunnon arvoa?

Ei nosta, eikä mielestäni näin pidä ajatellakaan.

Remonttiin käytetty euro ei automaattisesti palaudu kauppahintaan. Jos toimivaa asuntoa lähdetään muuttamaan vain muutoksen vuoksi, lopputulos voi olla kallis mutta markkina-arvon kannalta yhdentekevä. Pahimmillaan remontissa voidaan hävittää juuri niitä alkuperäisiä ominaisuuksia, joista ostajat olisivat olleet valmiita maksamaan.

Arvon kannalta kiinnostavimpia ovat muutokset, jotka ratkaisevat asunnossa aidon ongelman. Jos hankalasta kaksiosta saadaan toimiva kolmio, pimeästä ja sokkeloisesta asunnosta valoisampi kokonaisuus tai käyttämättömistä neliöistä todellista asumistilaa, vaikutus voi olla huomattava.

Silti remonttia pitää aina tarkastella suhteessa asuntoon, alueen hintatasoon ja todennäköiseen ostajakuntaan. Ratkaisu, joka on taloudellisesti järkevä Helsingin kantakaupungin arvokohteessa, ei välttämättä ole sitä toisenlaisessa markkinassa.

Pohjaratkaisua kannattaa miettiä myös ennen myyntiä

Kaikkia muutoksia ei tarvitse toteuttaa ennen asunnon myyntiä. Joskus myyjälle taloudellisesti järkevin vaihtoehto on myydä asunto nykyisessä kunnossaan, mutta auttaa ostajaa näkemään sen mahdollisuudet.

Tällöin hyvin tehty vaihtoehtoinen pohjapiirros tai ammattilaisen laatima luonnos voi olla arvokas osa myyntiä. Ostajan on huomattavasti helpompi hahmottaa mahdollisuus, kun hän näkee konkreettisesti, miten asunto voisi toimia toisella tavalla.

Tässä on kuitenkin oltava tarkkana. Luonnosta ei pidä esittää toteutuskelpoisena ratkaisuna ennen kuin sen tekniset edellytykset ja tarvittavat hyväksynnät on selvitetty. Inspiraation ja valmiin suunnitelman välillä on tärkeä ero.

Mitä olen oppinut?

Olen oppinut katsomaan pohjapiirrosta yhtä tärkeänä osana asuntoa kuin sen sijaintia, kuntoa tai näkymiä. Hyvä pohja tekee asumisesta vaivatonta, mutta vielä kiinnostavampia ovat joskus ne asunnot, joissa hyvä pohja ei ole heti näkyvissä. Niissä voi olla käyttämätöntä potentiaalia.

Juuri silloin suunnitteluosaamisesta on erityistä hyötyä. Asuntoa voidaan tarkastella paitsi sellaisena kuin se tänään on, myös sellaisena kuin se voisi parhaimmillaan olla. Samalla täytyy kuitenkin ymmärtää rakentamisen realiteetit. Hyvä idea, arkkitehtuuri ja tekninen toteutus eivät ole toisistaan erillisiä asioita, vaan onnistuneessa remontissa niiden täytyy toimia yhdessä.

Asunnon arvon kannalta paras ratkaisu ei useinkaan ole suurin mahdollinen remontti. Se on harkittu muutos, joka ratkaisee oikean ongelman, kunnioittaa rakennusta ja tekee olemassa olevista neliöistä parempia.

Siinä on mielestäni hyvän pohjaratkaisun todellinen arvo.