Asunnon arvon anatomia – Osa 1: Miksi kaksi lähes samanlaista asuntoa voi myydä täysin eri hinnalla?
Asunnon arvoa arvioitaessa huomio kiinnittyy usein ensimmäiseksi neliöihin, rakennusvuoteen ja sijaintiin. Ne ovatkin tärkeitä lähtökohtia, mutta harvoin ne yksin selittävät toteutunutta kauppahintaa.
Työssäni näen säännöllisesti tilanteita, joissa kaksi lähes samanlaista asuntoa myydään hyvin eri hintaan. Joskus ne sijaitsevat samassa taloyhtiössä, ovat lähes identtisen kokoisia ja niiden kunto on hyvin samanlainen. Silti toinen löytää ostajansa nopeasti, kun taas toinen jää markkinoille pitkäksi aikaa ja myydään lopulta selvästi edullisemmin.
Moni ajattelee, että kyse on sattumasta tai markkinatilanteesta. Todellisuudessa syy löytyy yleensä useiden pienten tekijöiden yhteisvaikutuksesta.
Ostaja ei arvioi asuntoa taulukon avulla
Asunnon markkina-arvo ei synny laskukaavasta, vaan siihen vaikuttavat myös asiat, joita ei voi mitata numeroina. Vaikka toteutuneet kaupat ja alueen hintataso muodostavat arvioinnin perustan, lopullinen hinta syntyy vasta silloin, kun ostaja kokee asunnon omakseen.
Miltä asunto tuntuu?
Onko siinä luonnonvaloa?
Kuuluuko liikenteen melu asuntoon?
Mihin ilmansuuntaan parveke on?
Toimiiko pohjaratkaisu ostajan tämän päivän elämäntapaan?
Onko kokonaisuus huoliteltu ja helposti hahmotettava?
Usein juuri nämä asiat ratkaisevat, kuinka vahvan ensivaikutelman asunto tekee.
Pienistä eroista syntyy suuri vaikutus
Asunnon arvo muodostuu yllättävän usein pienistäkin yksityiskohdista.
Hyvin suunniteltu valaistus voi tehdä tilasta avaramman. Oikein kalustetut huoneet auttavat ostajaa hahmottamaan mittasuhteet. Selkeä pohjaratkaisu tuntuu käytännölliseltä jo ensimmäisellä kierroksella.
Yksittäinen tekijä ei välttämättä muuta asunnon arvoa merkittävästi. Mutta kun useita pieniä asioita kertyy yhteen, niiden vaikutus alkaa näkyä myös kauppahinnassa.
Kantakaupungissa pienet erot voivat olla yllättävän suuria
Helsingin kantakaupungissa ilmiön huomaa erityisen hyvin. Kaksi samankokoista asuntoa voi sijaita samassa talossa, mutta niiden markkina-arvo ei silti ole sama.
Kerros vaikuttaa usein enemmän kuin ajatellaan. Ylemmissä kerroksissa valo ja näkymät tekevät asunnosta monelle ostajalle houkuttelevamman.
Myös ikkunoiden suunta on merkittävä tekijä. Makuuhuone, joka avautuu rauhalliselle sisäpihalle, koetaan usein aivan eri tavalla kuin vastaava huone vilkkaan kadun puolella.
Samoin mikro ja makrosijainnit vaikuttavat arvoon. Raitiovaunulinja ikkunan alla, vilkas ravintolakeskittymä tai läpiajoliikenne voivat vaikuttaa ostajien kokemukseen enemmän kuin myynti-ilmoituksesta voisi päätellä. Toiselle ne ovat osa kantakaupungin viehätystä, toiselle syy jatkaa etsintää.
Nämä ovat asioita, joita ei voi lukea isännöitsijäntodistuksesta, vaan ne oppii tuntemaan vain seuraamalla alueita ja ostajien käyttäytymistä pitkään.
Toisinaan potentiaali ratkaisee
Arvokkaammissa kohteissa ostajat tarkastelevat asuntoa vielä laajemmin. He eivät etsi pelkästään uusia pintoja tai moderneinta keittiötä. He kiinnittävät huomiota siihen, sopivatko materiaalit rakennuksen henkeen, onko remontti tehty laadukkaasti ja kunnioittaako se talon arkkitehtuuria. Usein mietitään asunnon potentiaalia ja miten se olisi muokattavissa laajallakin saneerauksella.
Hyvä remontti ei yritä muuttaa vanhaa taloa uudiskohteeksi, vaan se vahvistaa niitä ominaisuuksia, jotka tekevät asunnosta juuri kyseisen rakennuksen arvoisen. Tällaiset ratkaisut kestävät aikaa myös markkinassa.
Hyvä välittäjä näkee myös mahdollisuudet
Asuntoa ei kannata arvioida pelkästään sellaisena kuin se on tänään. Monissa kohteissa huonejärjestystä voidaan kehittää, säilytystiloja lisätä tai tilojen käyttöä muuttaa ilman, että rakennuksen alkuperäinen luonne kärsii.
Laajemman remontin yhteydessä kannattaa varsinkin omakotitaloissa tarkastella myös energiatehokkuutta, valaistusta, talotekniikkaa ja tilojen muunneltavuutta. Nämä ovat asioita, joihin ostajat kiinnittävät vuosi vuodelta enemmän huomiota.
Olen huomannut, että usein juuri tällainen kokonaisvaltainen ajattelu erottaa hyvän lopputuloksen keskinkertaisesta.
Palaset kohdilleen
Asunnon arvo ei synny yksittäisestä ominaisuudesta. Se syntyy siitä, miten hyvin kaikki palaset toimivat yhdessä.
Sijainti, taloyhtiö, näkymät, valo, pohjaratkaisu, remontit, arkkitehtuuri ja markkinatilanne muodostavat kokonaisuuden, jonka ostaja aistii usein jo ensimmäisten minuuttien aikana.
Asunnon arvo ei ole vakio, eikä sitä voi määrittää pelkän neliöhinnan perusteella. Jokainen asunto on yksilö, ja juuri pienet erot ratkaisevat usein sen, millaiseksi ostajat kokevat kokonaisuuden.
Kun asunnon vahvuudet tunnistetaan, mahdolliset heikkoudet osataan huomioida ja myynti rakennetaan oikean strategian ympärille, syntyy yleensä myös paras mahdollinen lopputulos.