Asunnon arvon anatomia – Osa 2: Mikrosijainti voi tehdä kymmenien tuhansien eurojen eron

Mikrosijainti voi tehdä kymmenien tuhansien eurojen eron

Asunnon arvosta puhuttaessa sijainti nostetaan lähes aina ensimmäiseksi esille, eikä syyttä. Hyvä sijainti säilyttää vetovoimansa ja vaikuttaa olennaisesti siihen, millaista kysyntää asunnolle on. Pelkkä kaupunginosa, postinumero tai edes katu ei kuitenkaan vielä kerro koko totuutta.

Työssäni olen huomannut, kuinka suuri merkitys asunnon mikrosijainnilla voi olla. Käytännössä sillä tarkoitetaan asunnon aivan lähiympäristöä ja niitä ominaisuuksia, jotka vaikuttavat asumiseen päivittäin. Joskus puhutaan muutamasta sadasta metristä, toisinaan eron tekee saman kadun toinen puoli tai jopa asunnon sijainti rakennuksessa.

Juuri tästä syystä kaksi paperilla hyvin samanlaista asuntoa voivat olla markkinoilla aivan eri asemassa ja päätyä lopulta hyvinkin erilaisiin kauppahintoihin.

Samankin talon asunnoissa voi olla merkittäviä eroja

Erot eivät synny aina edes taloyhtiöiden välillä. Samassa rakennuksessa sijaitsevat, lähes saman kokoiset ja samantasoisesti remontoidut asunnot voivat kiinnostaa ostajia hyvin eri tavalla.

Yksi asunto saattaa sijaita ylemmässä kerroksessa, josta avautuu pitkä näkymä kattojen yli ja johon luonnonvalo pääsee kauniisti sisään. Toisessa vastaavassa asunnossa näkymä voi päättyä vastapäiseen rakennukseen. Makuuhuoneiden sijoittuminen rauhalliselle sisäpihalle voi olla merkittävä etu verrattuna asuntoon, jossa makuuhuoneen ikkunan alla kulkee vilkas katu tai raitiovaunulinja.

Näitä asuntoja voidaan tilastoissa verrata keskenään, mutta ostajan silmissä ne eivät välttämättä ole lainkaan samanarvoisia. Asunnon arvo syntyy lopulta myös siitä, miltä siellä tuntuu asua.

Helsingin kantakaupungissa erot korostuvat

Helsingin kantakaupungissa mikrosijainnin merkitys näkyy erityisen hyvin. Jo yhden korttelin sisällä asumisen olosuhteet voivat muuttua yllättävän paljon.

Punavuoressa, Ullanlinnassa tai Töölössä samalla kadulla sijaitsevissa asunnoissa voi olla hyvin erilainen tunnelma riippuen siitä, mihin suuntaan ikkunat avautuvat, missä kerroksessa asunto sijaitsee ja millaista toimintaa rakennuksen ympärillä on. Rauhallinen sisäpiha, puiston läheisyys tai kaunis katunäkymä voivat olla merkittäviä vahvuuksia. Vastaavasti raitiovaunun aiheuttama ääni, vilkas läpiajoliikenne tai yömyöhään toimivat ravintolat voivat vaikuttaa siihen, kuinka laajaa ostajajoukkoa asunto kiinnostaa.

Tässä ei ole kyse siitä, että vilkas ympäristö olisi automaattisesti huono asia. Monelle juuri ravintolat, kahvilat, raitiovaunut ja kaupungin elämä ovat syy muuttaa kantakaupunkiin. Toinen ostaja taas arvostaa ennen kaikkea hiljaisuutta. Asunnon arvoon vaikuttaakin myös se, kuinka monen ostajan toiveisiin sen ominaisuudet osuvat.

Kantakaupungissa kerroksen merkitystä ei myöskään kannata vähätellä. Valon määrä, näkymät, hissi tai sen puuttuminen sekä kadulta kantautuvat äänet muuttuvat usein huomattavasti kerroksesta toiseen. Siksi saman taloyhtiön toteutuneita neliöhintoja ei voi käyttää sellaisenaan yksittäisen asunnon arvon mittarina.

Espoossa mikrosijainti näkyy hieman eri tavalla

Espoossa samat periaatteet pätevät, mutta ostajien huomio kiinnittyy usein erilaisiin asioihin. Erityisesti pientalo- ja perheasunnoissa lähiympäristön merkitys on suuri, koska koti valitaan usein pitkäksi aikaa ja alueesta tulee merkittävä osa perheen arkea.

Rauhallinen päättyvä katu voi olla selvä vahvuus verrattuna vilkkaampaan kokoojakatuun, vaikka talot muuten vastaisivat hyvin pitkälle toisiaan. Lapsiperheelle turvallinen koulumatka, lähimetsä tai puisto voivat olla merkittäviä valintaperusteita. Toiselle ostajalle tärkeintä on kävelymatka metroasemalle tai palveluihin, kun taas toiselle meren läheisyys, näkymät tai mahdollisuus päästä suoraan kotiovelta ulkoilemaan ratkaisevat enemmän.

Myös tontin sisällä voi olla eroja. Talon ilmansuunta, pihan yksityisyys, ilta-aurinko ja suhde naapurirakennuksiin vaikuttavat siihen, miltä koti tuntuu. Kartalla kahden kohteen välillä ei ehkä näytä olevan juuri mitään eroa, mutta paikan päällä ero voi olla huomattava.

Kaikkea olennaista ei löydy asiakirjoista

Asunnon arvioinnissa asiakirjat, toteutuneet kauppahinnat ja markkinadata ovat välttämättömiä, mutta niiden rinnalle tarvitaan paikallistuntemusta. Isännöitsijäntodistus ei kerro, kuinka paljon liikenteen ääni kuuluu makuuhuoneeseen kesäyönä tai kuinka hienosti ilta-aurinko osuu parvekkeelle. Kaavasta voi nähdä, mitä ympäristöön on mahdollista rakentaa, mutta sen vaikutusta alueen tunnelmaan tai tulevaan kysyntään täytyy osata arvioida laajemmin.

Samalla alueet muuttuvat. Uusi ravintolakeskittymä, puisto, koulu, liikenneyhteys tai täydennysrakentaminen voi ajan mittaan vaikuttaa siihen, millaisena tietty kortteli koetaan. Paikallistuntemus ei siksi tarkoita vain sitä, että tietää, mitä alueella on tänään. Olennaista on ymmärtää myös sitä, mihin suuntaan ympäristö on kehittymässä.

Asuntoa pitää arvioida ostajan silmin

Kun arvioin asuntoa, en halua katsoa pelkästään osoitetta ja toteutuneita neliöhintoja. Yritän ymmärtää, mikä juuri kyseisessä sijainnissa tekee asumisesta hyvää ja kenelle nämä ominaisuudet ovat erityisen arvokkaita.

Joskus vahvuus on meri tai puisto, toisinaan rauhallinen sisäpiha, kaunis näkymä tai poikkeuksellisen hyvä yhteys kaupungin palveluihin. Kaikille näille ominaisuuksille ei voi määritellä yksiselitteistä euromääräistä arvoa, mutta niiden vaikutuksen huomaa siinä, miten ostajat reagoivat asuntoon ja kuinka paljon kiinnostusta kohde herättää.

Tämä on yksi syy siihen, miksi asunnon markkina-arvon määrittäminen pelkästään alueen keskimääräisen neliöhinnan perusteella voi johtaa pahasti harhaan.

Mitä olen oppinut?

Vuosien aikana olen oppinut katsomaan sijaintia paljon osoitetta tarkemmin. Ihminen ei osta vain asuntoa, vaan samalla ympäristön, jossa hän aikoo elää arkeaan mahdollisesti vuosien ajan. Siksi sadan metrin ero voi joskus olla merkityksetön ja joskus yllättävän arvokas.

Kun asunnon markkina-arvoa arvioidaan, kaupunginosa ja katu ovat vasta lähtökohta. Todellinen kuva syntyy vasta, kun tunnetaan kortteli, rakennuksen paikka siinä, asunnon sijainti rakennuksessa ja se ympäristö, jonka ostaja näkee avatessaan kotiovensa joka päivä.

Tämän vuoksi kaksi lähes samanlaista asuntoa samalla alueella voivat päätyä hyvin erilaiseen lopputulokseen. Asunnon arvossa sijainti todella ratkaisee, mutta olennaista on ymmärtää, mitä sijainnilla juuri kyseisen kodin kohdalla tarkoitetaan.