Miten energiatehokkuus vaikuttaa vanhojen talojen arvoon pääkaupunkiseudulla?
Energiatehokkuusdirektiivi ja kiristyvät ilmastotavoitteet ovat nousseet viime vuosina pysyväksi osaksi asuntokeskustelua ja asiasta keskustellaan usein esittelyjen yhteydessä. Samalla moni Helsingin kantakaupungin tai pääkaupunkiseudun vanhemman omakotitalon omistaja on alkanut pohtia, mitä tämä tarkoittaa oman asunnon arvon kannalta. Onko edessä väistämätön arvon lasku vai muuttuuko markkina vain hienovaraisemmin?
Kysymys on perusteltu. Vastaus ei kuitenkaan ole yksiselitteinen.
Kantakaupungissa arvo rakentuu muusta kuin energialuokasta
Helsingin kantakaupungin rakennuskanta on suurelta osin 1900-luvun alkupuolelta tai puolivälistä. Näiden talojen vetovoima perustuu ennen kaikkea sijaintiin, arkkitehtuuriin, huonekorkeuteen, tilarakenteeseen ja kaupunkimiljööseen.
Kun ostaja etsii asuntoa Ullanlinnasta, Töölöstä tai Kalliosta, hän ei ensisijaisesti vertaile kohdetta uudiskerrostalon energialuokkaan. Vertailukohta on toinen saman aikakauden asunto samalla alueella. Tällöin energiatehokkuus on osa kokonaisarviota, ei ratkaiseva tekijä.
Tämä ei tarkoita, etteikö energiatehokkuudella olisi merkitystä. Se tarkoittaa, että vaikutus on suhteellinen ja sidoksissa muuhun kokonaisuuteen.
Vaikutus näkyy usein varovaisuutena, ei romahduksena
Energiatehokkuuden merkitys ei yleensä näy suorana hintojen laskuna, vaan ostajien lisääntyneenä tarkkuutena. Epävarmuus tulevista kustannuksista vaikuttaa päätöksentekoon enemmän kuin energiatodistuksen kirjainluokka.
Jos taloyhtiössä ei ole selkeää suunnitelmaa energiatehokkuuden parantamisesta, ostaja saattaa pohtia:
mitä mahdolliset energiaremontit maksavat
milloin ne toteutetaan
miten ne vaikuttavat vastikkeisiin
Kun taloyhtiön pitkän aikavälin suunnitelma on ajan tasalla ja viestintä avointa, epävarmuus vähenee. Tällöin markkina toimii pääsääntöisesti normaalisti, eikä energiatehokkuus muodostu kaupan esteeksi.
Pientalomarkkinassa dynamiikka on hieman erilainen
Omakoti- ja pientaloalueilla energiatehokkuuden merkitys voi olla konkreettisempi. Lämmitysjärjestelmä, eristystaso ja käyttökustannukset vaikuttavat suoraan kotitalouden kuukausibudjettiin. Ostajat tekevät yhä useammin tarkkoja laskelmia lämmityskuluista ja mahdollisista investoinneista, kuten maalämpöön siirtymisestä.
Silti kokonaisuus ratkaisee myös pientalomarkkinassa. Sijainti, tontin ominaisuudet ja rakennuksen yleiskunto painavat edelleen enemmän kuin yksittäinen energialuokka.
Laskeeko vanhan asunnon arvo automaattisesti?
Ei mielestäni laske.
Asunnon arvo ei määräydy yhden muuttujan perusteella. Helsingin kantakaupungissa vahva kysyntä ja rajallinen tarjonta tukevat markkinaa myös vanhemman rakennuskannan osalta. Energiatehokkuus vaikuttaa enemmän kauppaprosessin kulkuun kuin siihen, syntyykö kauppa lainkaan.
Neuvottelut voivat olla aiempaa analyyttisempiä ja ostajat perusteellisempia, mutta kiinnostus hyvillä sijainneilla oleviin asuntoihin ei ole katoamassa.
Sen sijaan eroja voi syntyä taloyhtiöiden välille. Jos samalla alueella kaksi samanikäistä yhtiötä joita on kehitetty eri tavoin, energiatehokkuusinvestointeja tehneen yhtiön asunnot voivat saavuttaa paremman hintatason kuin yhtiön, jossa vastaavat toimenpiteet ovat vasta suunnittelupöydällä.
Erityishuomio sähkölämmityksessä
Erityinen huomio kohdistuu sähkölämmitteisiin pientaloihin. Sähkön hinnan voimakkaat vaihtelut viime vuosina ovat tehneet käyttökustannuksista aiempaa näkyvämmän osan ostopäätöstä. Ostajat tarkastelevat entistä systemaattisemmin vuosikulutusta, pääsulakkeen kokoa, lämmitysjärjestelmän ikää sekä mahdollisuuksia siirtyä esimerkiksi ilmalämpöpumppuun, ilma-vesilämpöpumppuun tai maalämpöön. Mikäli talossa on tehty energiatehokkuutta parantavia toimenpiteitä, kuten lisäeristyksiä, ikkunoiden uusimisia tai älykästä ohjausta, ne tukevat hintatasoa ja lyhentävät myyntiaikaa. Sen sijaan kohteissa, joissa sähkölämmitys on alkuperäinen eikä modernisointia ole tehty, ostajat hinnoittelevat tulevat investointitarpeet suoraan tarjoukseensa. Kyse ei siis ole automaattisesta arvon laskusta, vaan riskipreemion kasvusta tilanteissa, joissa energiakustannusten hallinta jää epäselväksi.
Mitä myyjän kannattaa tehdä?
Ensimmäinen askel on oman lähtötilanteen kartoittaminen. Missä vaiheessa taloyhtiön energiatehokkuuteen liittyvät suunnitelmat ovat? Onko olemassa pitkän tähtäimen kunnossapitosuunnitelma? Onko energiaremontteja jo tehty peruskorjausten yhteydessä?
Usein suurin arvo syntyy epävarmuuden poistamisesta. Kun ostajalle voidaan esittää realistinen ja selkeä kuva tulevista toimenpiteistä ja kustannuksista, päätöksenteko helpottuu ja neuvottelutilanne pysyy hallittuna.
Yhteenveto
Energiatehokkuus vaikuttaa asuntomarkkinaan, mutta vaikutus ei ole dramaattinen eikä yhtenäinen. Kantakaupungissa sijainti, rakennuksen luonne ja kysynnän rakenne määrittävät edelleen vahvasti hintatasoa. Pientaloalueilla käyttökustannusten merkitys voi korostua hieman enemmän.
Lopulta asunnon arvo muodostuu kokonaisuudesta: sijainnista, taloyhtiöstä, kunnosta ja markkinatilanteesta. Energiatehokkuus on osa tätä kokonaisuutta, ei sen ainoa mittari.
Jos pohdit, miten energiatehokkuus vaikuttaa juuri sinun asuntosi arvoon pääkaupunkiseudulla, tilanteen voi arvioida tapauskohtaisesti. Kokonaiskuva ratkaisee. Ole siis rohkeasti yhteydessä, niin keskustellaan lisää.